Altbau sanieren – Reihenfolge und Kosten

Altbau sanieren – Reihenfolge und Kosten im Überblick

Ein Altbau hat Charme – aber oft auch Sanierungsbedarf. Welche Arbeiten zuerst? Was kostet das? Dieser Guide zeigt Ihnen die richtige Reihenfolge und realistische Kosten.

Was ist ein Altbau?

Als Altbau gelten Gebäude, die vor 1949 erbaut wurden. Im weiteren Sinne zählen auch Häuser aus den 1950er bis 1970er Jahren mit typischen Merkmalen dazu, etwa hohe Decken über 2,80 Meter, Holzbalkendecken oder Massivdecken, Einfachverglasung oder alte Fenster, veraltete Elektrik und Heizung sowie keine oder schlechte Dämmung.

Die richtige Reihenfolge: Von außen nach innen

Grundregel: Erst die Gebäudehülle, dann die Technik, zuletzt die Optik!

Phase 1: Dach und Außenhülle (Priorität: Hoch)

Warum zuerst? Ein undichtes Dach oder feuchte Fassade zerstört alle späteren Arbeiten!

Arbeiten:

1. Dach sanieren
   • Dachstuhl prüfen (Holzschäden, Schädlinge)
   • Dachdeckung erneuern
   • Dämmung einbauen (DIN-Standard erreichen)
   • Dachfenster austauschen

   Kosten: 15.000 – 40.000 € (150 m² Dachfläche)

2. Fassade sanieren
   • Risse ausbessern
   • Feuchtigkeit beseitigen
   • Außendämmung anbringen (WDVS)
   • Neuer Außenputz/Anstrich

   Kosten: 20.000 – 60.000 € (200 m² Fassadenfläche)

3. Fenster austauschen
   • Dreifachverglasung (Energieeffizienz)
   • Denkmalschutz beachten (falls Altbau unter Schutz)

   Kosten: 8.000 – 20.000 € (15-20 Fenster)

Gesamt Phase 1: 43.000 – 120.000 €

Phase 2: Keller und Fundament (Priorität: Hoch)

Warum wichtig? Feuchtigkeit im Keller steigt hoch und zerstört die Bausubstanz!

Arbeiten:

1. Kellerabdichtung
   • Horizontalsperre gegen aufsteigende Feuchtigkeit
   • Außenabdichtung (aufwändig, oft Erdarbeiten nötig)
   • Drainage verlegen

   Kosten: 10.000 – 30.000 €

2. Fundament verstärken
   • Bei Rissen oder Setzungen
   • Nur bei schweren Schäden nötig

   Kosten: 15.000 – 50.000 € (im Extremfall)

Gesamt Phase 2: 10.000 – 80.000 €

Phase 3: Heizung und Sanitär (Priorität: Mittel)

Warum jetzt? Leitungen müssen verlegt werden, bevor neue Böden und Wände kommen!

Arbeiten:

1. Heizung erneuern
   • Alte Ölheizung raus (Verbot ab 2026 für viele Altanlagen)
   • Neue Wärmepumpe, Gasbrennwerttherme oder Pelletheizung
   • Heizkörper austauschen (Flächenheizung bei Wärmepumpe)

   Kosten: 15.000 – 35.000 € (inkl. Förderung günstiger!)

2. Rohre erneuern
   • Alte Bleirohre (Gesundheit!) entfernen
   • Wasserrohre, Abwasser
   • Zirkulationsleitung für Warmwasser

   Kosten: 8.000 – 20.000 €

Gesamt Phase 3: 23.000 – 55.000 €

Phase 4: Elektrik (Priorität: Hoch – Sicherheit!)

Warum wichtig? Alte Elektrik ist brandgefährlich!

Arbeiten:

Bei Altbauten vor 1970 ist oft eine komplette Erneuerung der Elektrik nötig. Dabei sollten FI-Schutzschalter nachgerüstet und mehr Steckdosen installiert werden, da moderne Geräte einen höheren Bedarf haben. Auch eine LAN-Verkabelung zur Vorbereitung eines Smart Homes ist empfehlenswert.

Kosten: 8.000 – 20.000 € (150 m² Wohnfläche)

Phase 5: Innenausbau (Priorität: Mittel)

Arbeiten:

1. Böden
   • Estrich erneuern
   • Trittschalldämmung
   • Parkett, Fliesen oder Laminat verlegen

   Kosten: 8.000 – 15.000 €

2. Wände und Decken
   • Putz ausbessern
   • Risse schließen
   • Innendämmung (falls nötig)

   Kosten: 5.000 – 12.000 €

3. Türen und Zargen
   • Alte Türen ersetzen
   • Schallschutz verbessern

   Kosten: 3.000 – 8.000 €

Gesamt Phase 5: 16.000 – 35.000 €

Phase 6: Bad und Küche (Priorität: Mittel)

Arbeiten:

In dieser Phase sollten das Bad mit Fliesen, Sanitärobjekten und Armaturen saniert werden, was 10.000 bis 25.000 Euro kostet. Für eine neue Einbauküche sind 5.000 bis 20.000 Euro einzuplanen.

Gesamt Phase 6: 15.000 – 45.000 €

Phase 7: Renovierung (Priorität: Niedrig)

Arbeiten:

• Wände streichen
• Tapezieren
• Feinarbeiten

Kosten: 3.000 – 10.000 €

Gesamtkosten: Was kostet eine Altbausanierung?

Förderungen nutzen – bis zu 50% sparen!

KfW-Förderung für energetische Sanierung

Beispiel: Energetische Sanierung für 100.000 € → mit KfW-Förderung nur 55.000 – 70.000 € Eigenanteil!

Wichtig: Förderung VOR Beginn beantragen!

• ✅ Energieberater beauftragen (wird gefördert: 80% der Kosten)
• ✅ Förderantrag stellen
• ✅ Bewilligung abwarten
• ✅ Erst dann Handwerker beauftragen!

Eigenleistung: Wie viel können Sie selbst machen?

Realistische Ersparnis durch Eigenleistung: 15-25% der Gesamtkosten

Zeitplan: Wie lange dauert die Sanierung?

Häufige Fehler bei Altbausanierung

Fehler 1: Von innen beginnen

❌ „Wir streichen erst mal die Wände“
✅ Erst Gebäudehülle, dann innen – sonst machen Sie Arbeit doppelt!

Fehler 2: Keine Förderung beantragt

❌ Einfach loslegen
✅ Erst Förderung beantragen – spart Zehntausende!

Fehler 3: Ohne Energieberater

❌ „Das schaffen wir selbst“
✅ Energieberater spart oft mehr Geld als er kostet (und wird gefördert!)

Fehler 4: Kosten unterschätzen

❌ „10.000 € Puffer reichen“
✅ Mindestens 20-30% Puffer einplanen bei Altbauten!

Fehler 5: Zu viel selbst machen

❌ „Ich mache alles in Eigenleistung“
✅ Nur realistische Eigenleistung – sonst verzögert sich alles!

Checkliste: Altbausanierung planen

• Zustandsanalyse durch Gutachter (Kosten: 1.000-2.000 €)
• Energieberater beauftragen (Förderung nutzen!)
• Budget festlegen (inkl. 20-30% Puffer)
• ☐ Förderungen prüfen (KfW, BAFA)
• ☐ Baugenehmigung klären (Denkmalschutz?)
• ☐ Handwerker suchen (3 Angebote einholen)
• ☐ Zeitplan erstellen
• ☐ Förderantrag stellen (vor Beginn!)
• ☐ Bewilligung abwarten
• ☐ Sanierung starten – in richtiger Reihenfolge!

Fazit: Gute Planung ist die halbe Sanierung

Altbausanierung ist komplex – aber mit der richtigen Reihenfolge und guter Planung schaffbar:

• ✅ Reihenfolge beachten: Von außen nach innen
• ✅ Förderung nutzen: Bis zu 50% sparen
• ✅ Realistische Kosten: 800-1.200 €/m² bei Vollsanierung
• ✅ Zeit einplanen: 6-12 Monate Bauzeit
• ✅ Profis beauftragen: Energieberater lohnt sich!